在商业地产的风云变幻中，王健林麾下的万达集团动态备受瞩目。近期，险资再度涉足万达广场项目，引发各界广泛关注。
新华保险出资设立的百亿规模不动产基金 —— 坤华基金成为接盘主力之一。在 12 月的商业版图变动中，12 月 19 日，万达商管退出晋江万达广场有限公司股东阵营，12 月 17 日又从赤峰万达广场有限公司股东名单中撤出，而这两家公司的股权均被坤华基金 100% 接手。坤华基金于今年年初成立，新华保险作为主要出资方，投入高达 99.9 亿元，中金资本出资 1000 万元。新华保险此前公告设立该基金时就表明，意在借助专业投资机构优势与专业团队，挖掘不动产领域投资契机，拓展自身投资版图。截至当下，坤华基金的六项投资全部聚焦于万达系资产。在本月对晋江和赤峰万达广场项目股权受让之前，已于 10 月拿下成都万达商业广场投资公司股权，9 月接盘南京万达茂投资公司股权，7 月入股烟台芝罘万达广场公司，4 月更是对北京万达广场实业公司实现控股 99.99%。
新华保险并非独行者，险资对万达广场项目的投资呈现多元化格局。阳光人寿同样是万达广场项目股权交易中的常客。据天眼查信息显示，今年 7 月，东莞厚街万达广场投资有限公司股权易主，原股东万达商管退出，苏州联商陆号商业管理有限公司全盘接手，穿透股权结构可知，阳光人寿是背后主要出资力量。这已是自去年底以来阳光人寿接手的第六个万达广场项目股权。此前，太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥等五地的万达广场项目股权变更背后均有阳光人寿身影。追溯到 2023 年 12 月，阳光人寿初始出资 55 亿元，联合中联前源不动产基金设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），并通过其下设子公司投资万达广场项目股权。至 2024 年 11 月，太保资本和中银三星人寿各出资 5 亿元受让丽水联融壹号股权基金部分份额，阳光人寿出资额相应降至 45 亿元。
除新华保险与阳光人寿外，大家保险、横琴人寿等险资机构也纷纷入局。大家保险受让了上海松江万达广场、江门台山万达广场等项目，且大家保险与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目，它们均采用不动产私募基金投资模式。据险资业内人士透露，这类不动产私募股权基金在持有期的收益主要源于底层资产的出租运营等，而具体收益水平受项目所处区位、运营成效以及交易结构设计等多因素综合影响。
在险资接盘万达广场的背后，实则有着复杂的商业逻辑与市场背景。数位业界人士指出，尽管多家险资纷纷涉足万达广场项目，但各险企的考量与初衷不尽相同。部分大型保险公司因与地产企业存在联合开发项目经历，或者一些大中型保险公司此前配置非标资产比重较大，近期接手万达广场不动产项目有化债层面的考量。此类债务置换类项目与主动投资类项目本质上存在差异，预期回报水平也有显著差别。自 2023 年起，已有十多家险企通过股权直投、不动产基金等多种途径，投向数十个不动产项目，预计投资总额已超数百亿元。保险投资领域专业人士认为，险资具备穿越经济周期波动的特性，在当前经济下行压力笼罩下投资不动产，既可为不动产市场提供融资支持，又能通过 “抄底” 策略在持有期收获收益，并在市场回暖时实现资产增值。尤其在当下 “资产荒” 的大环境中，优质不动产项目的配置价值日益凸显。今年市场明显呈现出更多险资积极寻觅不动产项目投资机遇的态势，不过与之相伴的是投资预期回报率有所下滑。一位市场化私募股权基金从业者分析指出，险资长期追求能带来稳定现金流回报的资产，如今地产类资产价格相对处于低位，正是加大投资布局的适宜时机。
